前言
2025年1月20日，招商底价拿下亦庄河西X24地块，这个故事其实很早之前就知道结果了。关于地块的信息在6月27日公布方案的时候，已经详细写这个地块，不再重复了，今天就来聊一下拍地和方案。
1月21日，亦庄X24项目的总平面设计图公示，“阳台+首层架空层+风雨连廊”,都有了。
一天前，招商蛇口以34.8亿元底价拿下它。
这是北京本土的好房子。去年，昌平龙湖观萃也有这“三件套”，但它属于全国的标杆。
比较这两类好房子，招商蛇口X24项目更符合北京人民的居住需求，阳台是封闭的，且是南北双阳台。
去年11月22日，北京规自委发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，鼓励开发商设置开敞阳台、架空层和风雨连廊，大家亲切地称之为“好房子导则”。
亦庄X24地块赶上了这个好政策，土拍文件里直接写上：打造“亦庄好房子”模式。
1、鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间，架空层层高在3.6米至4.9米之间，且架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用；
2、鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积，但该面积不计入容积率。
有文件在手，招商蛇口自然不会放过这个好机会。造好房子，原本就是央企应尽的责任。
北京好房子导则正式实施也有两个月了，除了招商蛇口，其它房企还没有完全执行“三件套”的。
设置阳台最简单，家家争抢；设置架空层的，丰台楼盘比较积极，其它区域响应少；设置风雨连廊的，没有。
这就是北京好房子遇到的现实。
造好房子不是一句口号，而是实实在在地投入成本。三件套说起来容易，开发商干起来是要算投入产出的。
一、拍地情况-招商底价拍得住宅+商业+公园
2024年12月16日北京经济技术开发区亦庄新城0202街区 YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块R2二类居住用地、B1商业用地、G1公园绿地（其中 X24R2 地块用地面 积 30864.8 平方米；X24A3 地块用地面积 9241.1 平方米；X24B1 地块用地面积 14803.6 平方米；X24G1-1 地块用地面积 7675.5 平方米；X24G1-2 地块用地面积 13628.4平方米），住宅容积率：2.5、绿化30%，限高80米。住宅用地规模：3.08万平米，地上建筑面积：7.71万平米。挂牌起始价34.8亿元。
拍卖规则：X24R2地块起始价为311800万元；X24B1地块起始价为36200万元；设定土地合理上限价格400200万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限16000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。
地块位置：东至博兴路,南至泰河一街，西至博兴六路， 北至泰河路。
至报名截止日期，只有招商蛇口一家报名。
最终：北京招晨房地产开发有限公司（招商蛇口）底价34.8亿元竞得。这次没有设置销售指导价，就看开发商的本事了。楼面价：4.5万/平米。
二、地块要求
2.1、拍地历程
①、2024年2月21日
北京是2024年第一批集中供地清单中就列出了亦庄河西X24地块（R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，土地规模4.66万平米，规划地上建筑面积11.18万平方米），
②、2024年6月27日
北京市规划与自然资源委员会经济开发区分局公布了《亦庄新城YZ00-0202街区X24R2地块规划综合实施方案》公示期30天（二类居住用地（R2），用地面积约3.09公顷，容积率≤2.5，建筑高度≤80米，绿地率≥30%）。
③、2024年9月30日
北京发布2024年第四批集中供地清单中。亦庄X24地块第二次出现在清单中，病情性质做了调整，除R2二类居住用地之外，还增加了B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提高至5.49万平米，规划建筑面积为12.25万平方米。
④、2024年11月1日
北京市2024年第五批集中供地清单中，亦庄X24地块第三次出现（地块信息与上次一致，只是上次没进入预申请名单中）。
⑤、2024年11月28日
北京市2024年第六批集中供地清单中，亦庄X24地块第四次出现，这一次用地性质再次变化，R2二类居住用地和B1商业用地未变，取消A33教育用地，增加G1公园绿地（用地规模变为6.7万平方米，规划建筑面积回到了11.42万平方米）。
这一次进入预申请阶段，并且在报名的最后一天，压着时间点转正（相当于是招商蛇口托底拿下）。
招商前两天才刚摘得的亦庄x24地块项目，据说与金茂合作了！目前的消息，项目户型面积段预计为80-130㎡左右，未设置指导价。
按照附近招商玺的成交价来计算，总价区间约为650-1000万元左右，最低首付有望不到100万。
这个项目速度很快，拿地当天就公示了设计方案，共规划13栋住宅楼，7-18层，容积率2.5，约570套房源。根据平面图显示，项目“好房子”元素满满。
5号楼有首层架空，户型设计上有大面积赠送，南向内嵌式阳台+北面设备平台，尤其是洋房的设备平台呈L型，赠送尺度超高。
值得一提的是，小区内设有风雨连廊，将大门、会所、架空层和凉亭完美地串起，提升居住氛围。
该项目位于亦庄河西区，南五环外，地块东侧就是亦庄T1线泰河路站，往南约700多米为在售新盘招商玺，也是招商旗下楼盘，该项目主力户型约143-228㎡，目前网签去化率超40%，网签均价7.75万/平米。
附近还有北京二中、亦庄实验中学、龙湖北京亦庄天街等，各项生活配套都还不错。
另外，小区东面为1个商业用地，南面将建1所幼儿园。
2.2、楼面价
这一次总地价是34.8亿元。X24R2地块起始价为311800万元。住宅地上建筑面积：77162平米。
按照住宅地价和住宅面积，理论计算楼面价：4.04万/平米。但是，实际住宅的楼面价：4.5万/平米
理由：商业、教育和公园绿化这些都是拖得酱油瓶子，赔钱货，都是指望住宅回本赚钱呢。因此总价除了住宅价格，基本就是开发商眼中的楼面价。楼面价是4.5万/平米。
未来开发商的底价：4.5万/平米+1.5万/平米至2万/平米=6-6.5万/平米。考虑到好房子项目（架空层、风雨连廊、再加上阳台，加上金茂的12大科技系统），再加1万。最终：开发商的底价是7.5万/平米。考虑到开发商的利润，与隔壁的招商玺形成错配，必然是7.7W左右算是比较符合开发商的理想，给未来的折扣预留空间（挂着好房子的旗号，卖个更高的价格也不是没可能，这样更有利于招商玺去化）。
2.3、亦庄河西板块
①、招商玺
2023年6月16日，31家房企厮杀，最终中皋置业以79.12亿+5.3万㎡现房面积幸运摇号摘得亦庄X47地块。当时的楼面价是：4.445万/平米。销售指导价是7.7万/平米。
X47从预告拍地，到拍地，再到最后的开盘大家的关注度还是很高的。开盘开发商不仅不上渠道，而且还是定格按照指导价7.7万/平米销售，最关键是还加了精装包，导致单价达到了8.5W以上（面积段：143平米-228平米，总价：1200万-2000万）。
2023年9月27日和10月15日分两次拿的预售许可证，到现在已经销售一年多，仅仅网签了241套+37套=278套（一共：946套，期房销售：654套，现房：292套左右。目前期房网签率：42.5%。总共网签率：29%）。相当于是期房销售还未过半。目前大环境下，招商玺的这个销售业绩相对还是算不错的。
招商蛇口竞拍X24地块，主要原因是：与隔壁的招商玺，形成错配，避免竞争（招商玺还有一半多的房源待售，未来还有现房销售），这个是一个长期的规划（未来亦庄的河西板块就基本没有地可供了）。
2.4、招商玺未来走势？
招商玺目前是按照指导价去化接近45%。人家可没着急降价。网签价牢牢地固定在在7.7W+的水平，可见这里的购买力和开发商的定力算比较稳的。之前没降价打折，这次招商拍下X24地块，未来就更不可能降价了（期待和想着招商玺打折降价的，来捡漏的购房者可能要失望了）。
主要原因是：
①、止跌回稳是上面要求：去年926就定了主基调止跌回稳，作为央企的招商，必然是顺应时代召唤。紧跟主流基调才是正路（作为央企，与上面保持一致很重要）。
②、招商玺的产品品质还是非常在线的，因为有现房的销售，未来降配，招商玺减配的可能性也非常小，还要打造高品质为未来现房销售加分的。其次楼面价4.45万/平米，作为豪宅加上3W的价差还是相对比较合理，卖至7.45万开发商的利润还是有限的。多加上3千元算是这个开发商的利润（综合考虑融资成本和高品质交付，高品质其实是需要真金白银投入的）。
③、买入群体不让降价：已经按照7.7W+的水平销售了快一半的货了，这个时候打折，之前已经购买的客户还不冲到售楼处和开发商谈谈话，聊聊天（一哭二闹三上吊是常规操作），开发商也怕呀，毕竟未来还有期房要售卖，后续交房后还有现房要销售（之前由于招商玺为了促进销售进度，提高了中介的带看成交佣金，业主们就不干了，最后还是开发商给了各种福利才平息此事。接下来必然是不想再来第二次了）。
④、价格体系：其次虽然经过了这一轮价格的回调，目前板块作为
第一梯队高端改善盘：亦庄金茂府目前的挂牌价9.7万（2023年高峰期挂牌价都到11W左右，现在实际成交一些都到8W+的水平，总价基本在1200W以上），隔壁的中海京三号院挂牌价8.5万/平米（实际成交在7W+左右。总价基本在1200W以上）。招商玺就属于这梯队，作为新盘会所、大门、小区品质和户型等各方面大有超越隔壁二手房的势头，7.7W的价格，目前属于市场价，相对比挂隔壁的牌价低一些，算上还得等两年才能入住，也就是市场价（新盘的优势是可调可选，二手房只能等，有合适的才能入，大部分买入者还是想着自住，很少有动不动就拿出来卖的，想要理想的户型和楼层那只能碰机会了）。
第二梯度：金茂悦挂牌价7.5-8万/平米（总价：1000万左右），万科金域东郡挂牌价7.1万/平米（实际成交基本在6万+至7万的水平，总价基本在300万-700万之间），北京城建海梓府挂牌价6.6万/平米（实际6万左右，总价：600万左右）
第三梯队：安置房社区南海家园挂牌价在4.7W左右（实际成交基本在4W+的水平，总价：300万-400万之间）。限竞房中旅亦府（2020年左右开盘，当年开盘价5.2万/平米左右；25年后过五年限售，二手陆续可入市，品质一般）。
总之：招商玺在开盘的2023年底之前还是有一些倒挂的味道，开发商没有抓住去化的机会（没有在开盘上渠道，估计现在回想起来领导老后悔了，省了渠道芝麻钱，丢了去化的好机会这个大西瓜，但是牙掉了只能往肚子里咽），要不然去化其实会更理想的（那时候属于要热度，有热度，要倒挂、有倒挂，要品质、有品质），目前综合对比招商玺7.7万.平米+精装包基本就是市场价，想要买来自住，品质还是非常不错的，但是投资一般（不是不看好亦庄的发展，关键是价格不够低，未来X24再看看）。这次招商底价拿了隔壁的X24地块，未来必然是与招商玺形成错配和良性互动，有利于这两个盘的去化（别人拿了会形成竞争，反而都过不好）。因此指望招商玺降价去化的愿望更难实现了。
2.5、X24未来定位--好房子
2.5.1、拍地要求
在出让文件中明确X24要建成好房子项目（首先隔壁的商业配套，生活配套更丰富便捷，属于利好项，有利于去化。其次要求打造好房子项目，架空层--明确架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。其次是风雨连廊，品质也要求的保证，其次阳台也是可以有的），因此更加增加了大家的期待（期待值绝对拉满）。
其次小区地块是7.71万平，意味着未来建设平均120平米/套，可建设640多套（这个供应量还是可以的）。容积率：2.5（招商玺2.3，还是比招商玺高一些）。大概率是刚需和刚需改善的定位，单价大概率与招商玺持平，但是总价会低一些，因此这个还是非常值得期待的。
②、金茂参与开发
目前基本确定金茂参与亦庄X24的开发（意味着未来招商的品质+金茂的高科技系统），正好金茂分摊一下招商的开发成本，招商在招商玺项目上压的成本有点高了（就是不知道谁来操盘，金茂的营销还是不错的，这两个开发商的品质都还行）。
未来户型基本是80多平米南向两面宽的三居室起步（说不准加上阳台变成了套内80平米了），100多平米南向三面宽三居室，130平米左右的南向三面宽四居室。基本都是市场上的主流户型结构。这样与隔壁的招商玺形成错配，避免直面的竞争。
两个楼盘的定位，必然是招商玺是高端改善，X24是以刚需为主。
这个定位基本是弥补了亦庄河西的产品和价格段位的空白与不足。
“高层+洋房”平分秋色，走差异化
先看下亦庄X24项目的基本参数：
它由四个地块组成，一个住宅，两个绿地，一个商业。
住宅用地面积3.09万平方米，总建面10.83万平方米。其中地上7.85万平方米，规划13栋7-18层住宅楼，最高建筑57.75米，北高南低，楼栋呈西南15度。
它的大门在东边，两个车库出入口，一东一西，共计规划约570户住宅，四排房子呈平行排列，不是点状布局，楼栋之间没有角煞。
最北边3栋为18F高层，4号楼7号楼8号楼10号楼13号楼为11层洋房，6号楼为8层洋房（顶层退台户型），9号楼为东边为8层洋房、其余为9层洋房，11号楼和12号楼为9层洋房（顶层退台户型），5号楼楼王为8层洋房。
这是一个容积率2.5的住宅项目，三栋高层约252套，占比44%；其余56%房源都是11层以下洋房产品。
高层+洋房组合，拉升了项目的品质。
同区域的兄弟楼盘招商玺,容积率2.3，以17-22层高层为主，972套住宅里，只有约50套是10层以下洋房产品。
X24项目与招商玺，都出自招商蛇口，走的是差异化道路。
南北双阳台+转角飘窗，洋房赠送超越高层
X24项目给亦庄带来了双阳台：南向内嵌式阳台，北向设备平台变室内面积。
这是亦庄首次大尺度赠送面积，两年前拿地的招商玺，只有飘窗赠送。当时，送飘窗和现在送阳台一样，既时髦又实惠。
A、南向内嵌式阳台，算一半面积。洋房：除了端户主卧，其余户型的南面都设置了南向阳台，宽约2米；而端户主卧赠送了转角飘窗。高层：南向除了内嵌式阳台，两个端户的南北向可能还赠送了开敞阳台。
B、设备平台，全赠送。洋房：设备平台呈L型，出现在整个北侧，宽约1米；高层：每户只增了一个设备平台。
通过赠送阳台面积的比较，很清晰地看到，洋房的赠送尺度远超于高层产品。
楼王的首层架空，约1000平米
首层架空层设在5#，楼王的位置。
根据亦庄X24地块的土拍文件，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，但层高在3.6米至4.9米之间，不计入容积率。
这个架空层应只作为公共开敞空间，预计会打造成地上会所。
北京目前明确有设置首层架空层的项目有，昌平龙湖观萃、丰台金茂璞逸丰宜、丰台北京隅西颂、丰台建发金茂观宸、丰台中海万泉寺项目。
而通州的招商云璟揽月、金隅花溪云锦，昌平的城建国誉燕园二期、越秀星耀未来，都没有架空层。
招商亦庄X24项目，算是北京第五个架空层项目。
风雨连廊，连接配套设施
北京好房子导则出来后，很少有开发商愿意设置风雨连廊。
北京的雨天，不是很多，风雨连廊处并不大。
但，有了风雨连廊，小区的高级感就出来了。
亦庄X24项目，用一条宽约4米的连廊，把大门、会所、架空层和凉亭完美地串起，雨天、夏天，那道连廊的就像华丽的顶盖。
花姐每次去北京颐和园，最喜欢的经典是“长廊”，每根枋梁上都会有彩画，景随步移，美不胜收。
恰好，招商蛇口在京打造风雨连廊，招商玺早已实践过。花姐相信，X24项目的连廊会更出彩。
户型定位刚需改善型，105-130平米
走差异化路线，亦庄X24项目与招商玺不仅体现在产品形态，更多在于户型配比。
小编做了一个粗略的测算，亦庄X24项目的产权面积大概有两类：130平米和105平米，偏刚需改善型。
它的户型完全与招商玺不冲突。
招商玺户型的主要面积段为144平米、183平米和226平米，定位为改善型。
X24项目与招商玺连在一起，招商蛇口在亦庄新城，就覆盖了客户的全部面积段的需求。
这也是招商蛇口决心拿下X24项目的关键因素，称护盘也好，目的是为了大家不内卷，让客户买到保值增值的产品。
有关它的户型结构情况，花姐以楼王5#的西端户为例：
面宽约13.9米，进深约12米，南向客厅和次卧有内嵌式阳台——赠送一半，主卧有L型飘窗，客卫也赠送飘窗，北侧的两个次卧和厨房都赠送了设备平台——变成室内面积全赠送。
全部算下来，这款户型产权面积约130平米，加赠送后的面积约150平米，得房率约95%。
2.5.2、设计方案公示
招商在拍地之前就志在必得，因此早早就准备上了方案，地块中标的第二天就在北京经济技术开发区规划信息栏公示了方案《关于亦庄新城YZ00-0202街区X24R2地块项目设计方案的公示（公示期限7个工作日）》。
从具体的方案总寻找好房子的踪迹。
①、归家礼序
大门的设置和入口的归家礼序，属于招商的拿手好戏，因此从方案中就能看出小区大门凹进去的酒店式风格+多重布局+弯曲的风雨连廊。从方案就能感受到进入了不错的小区内部。
②、风雨连廊
从大门至下沉庭院（物业服务用房）安排了风雨连廊进行连接。其次是从物业服务用房至5号楼前面形成一个L型长条形的风雨连廊（规划的要求是：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积,但该面积不计入容积率）。
③、会所+架空层
下沉庭院会形成会所的所在区域。这里虽然比不上招商玺的三个下沉式广场，形成的长条形的巨型下沉会所，但是这个还是比一般小区优秀不少。这里最为关键的是，还有5号楼的1层都是架空层，把活动空间拓展了很多，最关键是与风雨连廊连接在一起，拓展了有顶空间，也不感觉到在架空层的突兀感（要求：面积不超过1000平方米首层架空空间，1）架空层层高不得低于3.6米;层高在3.6米至4.9米之间，其面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。2）架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用）。直接相当于是把社区的多个被楼栋拦截的绿化活动空间打通了。
④、阳台+设备平台
根据目前的公示方案，南侧的阳台和北侧的设备平台是明确有的。这个会提高这个小区的得房率。但是未来能不能封闭就待确定了（小道消息不保真，好像能包进来的那种，这个必然是大家理想的哪一类）。亦庄的好房子来了，得房率也终于能提高一下了--奔着100%的得房率来的。
总之：这次的错配会不仅仅是X24和招商玺的错配，更是板块内的错配。
2.5.3、不足点
①、楼盘不足：
限高80米（目前的公示是57.75米，意味着最高18-19层左右），楼间距基本在39米左右（采光和视野低层的会有一定的影响）。整体楼栋的排布还是采用了并排式的风格。
其次是地块根据路的方向定位，整体属于偏西，未来会稍微有一些的西晒。其次是南侧是学校教育配套地块，未来大概率还是学校，小孩带来的读书声和活动声音还是会有一些。
有人担心明年亦庄当年的政策性住房可以入市交易，加大了同价格段位的竞品数量，不利于去化。这个反而不用担心。限竞房的品质和好房子压根就不在一个竞争段位上，因此这两个基本是互补，不能算是直面竞争。反而会出现更多的原地置换家庭，有利于这个“好房子”的去化。
亦庄X24还是继昌平龙湖观萃之后，北京第二个在拍地时就明确做“好房子”设计标准的项目，昨天，项目总平图公示，南北双阳台、风雨连廊、架空层、下沉庭院，都有了……
注意，X24是偏刚需社区的定位，小区这么豪华的配置，再加上亦庄河西的地段和学籍优势，X24一来，台湖、北神树的刚需都要来河西看房了。
（乐居财经制图）
如图所示
项目规划了13栋住宅楼，最北边的1-3号楼栋是18F高层；
4号楼7号楼8号楼10号楼13号楼为11层洋房，
6号楼为8层洋房（顶层退台户型），
9号楼为东边为8层洋房、其余为9层洋房，
11号楼和12号楼为9层洋房（顶层退台户型），
5#楼王为8层洋房。
亦庄首个架空层
5#楼王，位于社区中央，首层全部架空，架空层面积约1100平方米。这也是一桩首个有架空层的小区。
根据亦庄X24地块的土拍文件，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，但层高在3.6米至4.9米之间，不计入容积率。
这个架空层应只作为公共开敞空间，预计会打造成地上会所。
小区内设有两条风雨连廊，一条连接正门与物业服务楼、下沉庭院，另一条贯通物业楼与5#楼架空层。
风雨连廊宽3米，有顶盖但无围护结构，可作为架空层的檐下空间，进一步延伸架空层使用面积，与下沉庭院融为一体。
风雨连廊实用性也就那么回事儿，大家可以想象成颐和园的长廊，北方天气少雨，小区设置风雨连廊，主要起到装饰性的作用，突出小区的气质。
对买房人最大的利好还是赠送面积。
X24户型上的突破很大，从这份总平图放大来看，南北都配置阳台，北向是设备平台，全赠送，南侧是内嵌式阳台，赠送一半面积。
(乐居财经制图）
以5号楼楼王为例：南北通面宽阳台，南向进深约2米，端户接转角飘窗，三面采光观景；北向阳台进深约1.2米，也有转角设计，与侧边飘窗连接。
房主预计，80平米三居是两面宽户型，105平米4居室，三面宽户型，130平米四居，就是经典的四叶草格局。
X24应该是亦庄新房里得房率最高的小区，亦庄刚需，买不起旁边招商玺的，盯紧了X24。最后唯一的悬念就是价格了。
虽然是不限价地块，但是参考二手房均价和楼面价，我猜测将来售价在7~7.5万元的概率比较大，大概率不会超过招商玺。
②、板块不足：
位置偏远，这里是东南六环边上。周边缺少轨道交通（即使未来S6线通车了，但是这个一方面需要很长时间落地，即使落地也还是连接大兴、通州、两个机场，前往市区还是需要多次换乘。这里的人们还是非常希望8号线南延至亦庄河西板块，理想的走行线图都画了好几版了），即使有轨电车，但是好多时候还没自方便。其次是生活配套一般，但是属于向上走的态势（龙湖的商业算是一个补充，南侧是儿童医院和旁边的同仁医院，亦庄在尽力补充短板）。
总之：招商+金茂操盘的亦庄X24还是值得期待的，特别是本地置换刚需改善的家庭。品质会提高不少。与招商玺会形成错配，而不是直面竞争。非常适合自住，投资就看未来的价格了（这个是不限价地块。楼面价：4.5万左右）。
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