不得不说，虽然最近几年关于烂尾楼盘活的利好政策层出不穷，但进展仍不达预期。
究其原因，在于烂尾楼盘活不仅需要筹集大量资金，亦要应对复杂的债务纠纷，还要平衡好开发商、债权人、购房者、政府等多方主体之间的利益。一着不慎，或许满盘皆输。
那么，烂尾楼到底该如何盘活？盘活过程中，又面临哪些痛点堵点？今天明源君就从政府牵头烂尾楼盘活的角度，讲下这个话题。
01 政府直接牵头 恒大等房企多地楼盘被盘活
根据易居研究院发布的《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，2023年上半年，一二线城市的烂尾率约为5%，而三四线城市则约为4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为3.85%。
有媒体照此计算，全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平米。按照每套房子100平方米计算，那就是231万套烂尾楼。
这个数字，不可谓不惊人。于是乎，最近两年，各地政府也纷纷出台多项针对性政策，组织人力物力财力，推动烂尾楼尽快复工盘活。
和其他主体相比，地方政府牵头盘活烂尾楼，无疑将会增加烂尾楼成功盘活的几率。一方面，地方政府能够调动财政资金、政策支持、行政协调等资源，加快烂尾楼的处置进度。另一方面，除了利用市场化手段盘活，政府还可以通过法律手段，比如破产清算等方式，清理复杂的债权债务关系。
还有一点，烂尾楼问题往往涉及大量购房者和债权人，由政府牵头，可以更好地平衡各方利益。
政府牵头盘活烂尾楼，从顶层设计层面，主要分为几种：
第一种是成立专门的烂尾楼整治机构。
烂尾楼整治机构通常由地方政府牵头，联合建设、规划、国土、监察等职能部门，共同制定和实施烂尾楼项目的整治方案。
比如重庆就专门成立了市级、区县、项目三级“两久（久供未建和久建未完）”项目处置工作专班，主要负责统筹协调“两久”项目处置中的卡点、堵点问题，以及出台支持“两久”项目处置的配套政策措施，包括融资支持、土地处置、资产盘活等方面。
位于重庆高新区某地产项目，曾因资金链断裂停工。后面在重庆“两久”项目处置专班的介入下，通过引入战略投资、实施股权转让等方式，项目最后被一家国企百分百控股，得以盘活。了解AI创意工场，内容灵感永不枯竭
还有九龙坡区某地产项目，由于资金跟不上导致施工进展缓慢，存在“久建未完”问题。后面九龙坡区“两久”项目处置专班通过区属国企出资购买该项目房屋，作为城中村改造安置的房源，成功盘活了项目。
第二种是成立烂尾楼专项纾困基金。
烂尾楼专项基金也是由政府牵头，联合金融机构和社会资本共同设立，旨在通过资金支持、收购和重组等方式，盘活烂尾楼盘。
比如南宁就专门成立了“平稳房地产基金”，以市属国有企业出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立，首期规模30亿元。
南宁某地产项目，因原开发商经营不善而陷入烂尾状态。后面平稳基金介入，启动了对该项目的托管，接手后续开发和建设工作。
在盘活过程中，平稳基金一方面按计划向基金子公司注入保交楼资金，确保项目续建的资金需求。另一方面还设置了“专款专用”与“现场督导”的双保险，确保资金用于项目续建，避免挪用。
与此同时，因为保交楼项目原开发商已资不抵债，导致平稳基金投入的成本面临全额亏损的情况。为此，平稳基金通过房地产开发来平衡保交楼资金的保值增值，同时也确保了国有出资不流失。
绍兴同样设立了房地产稳保基金，按照“一项目一子基金”模式，定向用于房地产项目的纾困解难工作。
例如，诸暨某地产项目因短期现金流紧张面临停工风险，后面市产业集团与诸暨国企共同出资设立市稳保基金壹号子基金，定向对城市之光项目进行纾困，纾困规模7亿元，涉及住宅1778套（其中人才公寓400套）。
第三种是企业破产预重整+异地安置。
企业破产预重整+异地安置是一种创新的烂尾楼盘活方式，旨在通过结合破产法的灵活运用和政府的积极介入，解决烂尾楼问题。
该模式主要分三步走：
比如恒大位于宁波奉化的某地产项目，因自身资金链断裂，项目在完成一区交付后，二区和三区停工，四区、五区则成为烂尾楼。
为此，奉化区住建局及当地镇政府提出通过“企业破产预重整+异地安置”的方式解决，超70%的业主成功换房通过这种方式，不仅解决了业主的住房问题，还促进了新项目的开发和销售，实现了双赢的局面。
第四种是府院联动。
府院联动机制也是近几年地方政府盘活烂尾楼的方法之一。
这种模式的好处在于：一是通过政府部门的行政支持和法院的法律执行，可以加快烂尾楼的处置进程；二是法院的介入为烂尾楼的处理提供了法律保障，确保各项操作的合法性和公正性。
比如桂林市某烂尾项目，就在当地法院牵头下，组建由城区法院、财政、住建、自然资源、税务等15个部门参与的企业破产处置工作府院联动专项工作组，通过破产重整程序，成功将项目拍卖。后面项目重启建设，一度成为桂林销冠。
三明市宁化县某地产目，同样由于开发商资金链断裂、经营不善烂尾，涉及购房户多为进城农民及务工人员。后面宁化法院通过府院联动工作机制，引入“保交楼”专项借款，推动项目复工续建，最终完成主体结构封顶并交付购房户。
02 国企下场收购烂尾楼 必须做好资金回收的预案
除了刚才提到的几种形式，以下两种形式盘活烂尾楼，政府同样在其中发挥了巨大作用。
第一种是地方政府指派国企直接收购烂尾楼。
一方面，国企拥有较强的资金实力，能够为烂尾项目提供必要的资金支持，确保烂尾项目的后续开发和建设。另一方面，国企的介入得到了政府的政策支持，这有助于在法律和行政层面解决烂尾楼项目遇到的问题，加快盘活进程。
通常而言，政府指派国企收购烂尾楼，有几个关键环节：
首先，政府或相关部门会对烂尾楼的财务状况、法律风险、市场价值等情况进行全面评估，以确定哪些项目适合由国企收购盘活；
其次，在确定收购项目后，国企会通过银行贷款、发行债券等多种方式筹集资金，之后会与尾楼的原开发商或债权人达成协议，进行产权转让，支付收购价款；
最后，国企会对项目进行后续的规划设计、施工建设，等项目建设完成后，再通过销售或租赁等方式回收资金，实现良性循环。
比如佳兆业位于武汉的地产项目曾因工程欠款问题，陷入停工状态。后期项目组织了三次拍卖，均因起拍价过高而流拍。
最后在第四次拍卖中，武汉某地方国企直接出手，以3.12亿元的底价拍下。拍卖成功后，管理人开始与原总包单位进行退场交接，并组织施工队伍进场施工，成功盘活了该项目。
第二种是地方政府引入社会资本，通过市场化运作方式盘活烂尾楼。
除了拥有较强的资金实力，社会资本尤其是专业的投资机构，往往具备丰富的项目开发和运营管理经验，能够有效提升烂尾楼项目的开发效率和品质。与此同时，引入社会资本，亦能有效减轻政府的财政压力，分散风险。
地方政府引入社会资本盘活烂尾楼，也有几个关键步骤：
一是政府会对烂尾楼项目进行全面评估，以确定哪些项目适合引入社会资本进行盘活；
二是通过招标、竞争性谈判等方式，引入社会资本参与烂尾楼项目的收购和后续开发；
三是社会资本方根据合作协议的约定，组织专业的施工队伍，对烂尾楼项目进行施工建设，同时可以考虑引入新的开发商或投资者，推动项目的商业化运营和发展。
比如贵州某商业地产项目因管理不善和资金链断裂，项目一度陷入停滞。而在多次尝试引入社会资本失败后，当地政府通过续建、缓建、转建和压缩建设规模等方式推进整改。
后面，该县政府引入了一家民营酒店集团，改造资金由政府出大头，酒店集团也投入了上千万资金，最终成功盘活了该项目。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：古月，36氪经授权发布。
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