01 二套房成本太高 置换计划被搁置了5年
最早在2019年，我们就想换房，从小换大，以满足三代同堂的居住需求。
可以说，我们是典型的刚改家庭，老人长期在青岛帮忙照看孩子，一家三代居住在安子片区一套85平方米两室一厅，随着孩子长大，室内空间愈发局促。
2019年底，我们打算换房，但是当时天气转冷，再加上年底工作忙，看了几套房后打算过了年开春再去看房，没想到突如其来的疫情打乱了看房计划。
2020年时关于房价涨跌的讨论也很多，有些观点认为疫情冲击经济发展，房价会跌，受此影响我想再观望一下，没有想到，下半年迎来报复性消费，房价再次变得坚挺。2020年全年青岛新房价格从4月以后均呈现出环比上涨，全年各月房价同比均上涨，涨幅维持在1.9%-3.7%之间。
于是，2020年下半年我们正式加入看房大军，事实上，市场高热阶段换房比我们想象中要难。
一是首付不够，二套房首付比例为40%，家里人不支持先卖后买，所以我们换二套房需要借钱凑首付。二是房贷利率高位站岗，当时新房贷款利率大约是5.6%，高额的利息成本和月供，让我们几乎无法承担。
反复权衡之下，我们的换房计划就此搁置，选择退而求其次，在同小区为老人租了一套房，暂时解决居住空间不够的问题。
02 二手次新房价坚挺 真实房价没有想象中降得多
买房计划虽然暂时被搁置，但买房的念头并未打消，我们一直关注青岛房地产市场的变化，希望在合适的时机能完成置换。
2023年以来，青岛楼市政策不断宽松，8月公积金贷款二套房首付比例从40%降至30%，9月全面取消限购、限售等。
直到2024年青岛房价、贷款利率双双大幅下调，我们经过讨论决定，是时候换房了，一是买房资金从原本的不足以支付首付款到现在有充足的资金，再加上当前房价见底，我们认为当下是低价置换的最好时机。
下半年以来，我们陆续开始看房，考虑到孩子的教育和上下班通勤的便利性，我们将置换的房源锁定在香江路片区。
一路看下来，最大的感受是真实的二手房价并不像网上说的那样降得厉害，尤其是近两年交付的次新小区，二手房报价并不比一手售价低多少，尤其是户型、楼层相对较好的房源，房东普遍比较惜售，降价意愿不太强。
反而是一些房龄较老、户型、品质、物业方面明显不足的房源，降价幅度比较大，印象比较深的是，2021年我看过几个房源的小区，当时报价普遍在1.6-1.8万元/平方米，今年再看，这个小区的报价降到了1.1万元/平方米左右。
对比之下，我们决定选择房价比较坚挺的次新二手房，这类房子在居住品质、资产保值方面更有保障。
03 签完合同后商贷利率上调 赶上历史最低利率
今年10月再次迎来好消息。
10月11日起青岛市首套房和二套房最低首付款比例统一为不低于15%，首套房、二套房商业贷款利率均为LPR-70BP，随着10月LPR由3.85%降至3.6%，青岛房贷利率首次降至2.9%，达到历史最低水平。
一方面首付比例和贷款利率已经降至历史低点，再加上房价也降至低点，整体观望的空间已经不多了，于是10月底我们成功入手一套中意的房子。
刚进入11月，中介告诉我贷款利率可能会涨，并催促我尽快办贷款。2.9%的利率确实已经很低了，但对于上涨我当时是抱有怀疑的态度，毕竟刚降下来谁也想不到还会再上调，不过房子都已经买了，还是相信中介的劝告，没有拖延当天去办了贷款。
没想到，合同签完没几天，贷款利率果然上涨到了3.0%，最近又有消息称，青岛房贷利率还要上调至3.1%，这样看来我也算赶上了历史最低房贷利率的末班车，总的利息少了十来万。
完成人生第二次置业，我们历经了五年，赶上了史上最低的房贷利率，同时也赶上了房价的低谷，原本只能“卖一买一”才能实现的置换，现在可以直接买第二套，原本那套房以后就留给老人在青岛养老
编者手记
小安的买房故事来自于克而瑞山东区域。
他所在的青岛，是本轮房贷利率下调的典型城市，10月以来房贷利率最低至“2字头”，随着楼市止跌回稳，11月初，包括青岛在内的多个城市宣布上调房贷利率，这让和小安一样的购房者始料未及，但小安又是幸运的，他成功赶上了末班车，锁定最低的房贷利率。
值得注意的是，消息称青岛房贷利率还将继续二次上调至3.1%，而本轮调整的城市还有杭州、福州和厦门等城市。
不管怎样，房贷政策的变化，和购房者的利益关系最密切，即便上调，当前房贷仍处于近年来较低水平。关于房贷利率上调你怎么看？欢迎评论区留言讨论。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
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