因为契税改革落地第一天的关系，昨天全市的交易中心都挤满了人。
其实再往前这样的场景也不陌生，11月上海二手住宅成交不仅破了2万套，而且比10月的2.2万套还要高出2千套来到2.4万套，不断走高的成交背后我跟各位也有着同样的问题，还会火多久、价格是不是涨了...
这系列问题我还没拿到市场反馈，但有件事可以现在拿出来跟各位分享，就是房东的挂牌价：
图源：真叫卢俊
当这些以十万计的汇总起来的时候你会看到这个市场在价格层面正在发生的赤裸裸的改变 。
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今天就想说说这个正在发生的市场细节。
01 11月挂牌价，涨了
在连续破了两万套之后，11月的全市挂牌价来到65989元/平米，可以看到全市二手住宅市场的挂牌均价水平，也能看到这是一次明显的价格环比上涨。
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其实今年挂牌价回调这件事发生了三次，分别是小阳春之后、 5·27新政首月，以及这个11月。
你会发现每轮新政后的节奏都挺一致，在小阳春或者新政当月带来成交量上浮， 而挂牌价则于次月开始上调，这里面不乏性价比极高的房源先走掉，到了次月剩下的就是相对价格不是那么优惠的，而这也导致挂牌价的机械上浮。
不过更大层面来看挂牌价最能体现的其实是房东心态，成交量确实是价格止跌的最好方式。
不过更值得关注的应该是市场层面的一些改变，如果拉长周期看你会看到这也是全市挂牌价在连跌15个月后的三次刹车连踩。
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看到没，同样新政频出的2023年下半年，挂牌价一路下 滑，但2024年从小阳春开始的成交量背后我们却看到三次挂牌价上浮，某种程度上这也是市场发出的探底信号。
02 现在的挂牌价已经回到2021年3月
也许印象里2021年3月还是市场高峰期，总觉得现在的市场热度无法和那时候相比，成交价层面确实无法相提并论，但挂牌价层面确实回到2021年市场巅峰前期。
今天6.6万的全市挂牌均价回到了2021年水平， 更具体说是 2021年3月。
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从这你也能看出房源端的倔强，因为不管成交价回到了哪年，但挂牌价只回到了2021年，而剩下的部分都留给议价空间买单。
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自从2021年以来房东的首次挂牌价和最终成交价之间裂缝越来越大，现在已经来到夸张的14.4%，相当于一套房子从最初挂牌到最后成交要在挂牌价基础上减去14.4%才可能成交。
那客观来讲我们现在成交价到底涨没涨呢？
客观来讲只要你和房东的议价空间收窄，那么最终的成交价格就会相对提升，但你说这是涨么？
这种机械似的环比数据涨幅其实更多是价格微微回调，并且停留在看不见的议价阶段，所以身边朋友问我房价涨了没，不好回答，我的涨跟你的涨不是一个意思。
但可以确定的两件事是：从链家近三周转定单来看，11月的议价空间相较于10月明显收窄，也来到今年以来的低点，所以成交层面的价格客观来说就是提升了；第二如果12月成交依旧维持高位，比如又达到2万套，那么我们这里的说的价格回调就会变成回暖。
03 松江奉贤等外环区域的挂牌价领涨全市
如果从环线和区域的地理角度分析，上海市挂牌均价的环线分布从内到外分别是10万+、7万+、6万+、4万+ 。
图源：真叫卢俊
按-14.4%也可以算出成交均价的相对值，你会发现这里面中外环间的价格几乎就是全市挂牌价的压舱石。
所以当我们不知道全市挂牌均价水平的时候，不妨参考下中外环间，区域将价格进一步细分， 全市16个区里挂牌均价能冠以10万+的只有黄浦和静安， 徐汇、长宁 紧随其后。
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而这个11月的挂牌价涨幅里，领涨的是外环区域。
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房龄段来看这波挂牌涨幅里唯独下滑的就是老房龄的房子。
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1970年以前的房子因为受到老洋房等特殊产品的影响导致这个房龄段一般性房源挂牌价失真，整体来看房龄年轻跟挂牌价走势基本呈正相关。
分面积段来看挂牌价最贵的房子也是200平以上的豪宅面积段，但挂牌价的环比涨幅领涨的却是70-90平的房子。
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至此你会看到一个6.6万均价的挂牌价基本盘、以及5.6万均价的成交价基本盘，以及各区在挂牌价体系里的位置，这些价格也汇总成了上海此时此刻正在运行的挂牌价箱体，同时你也会看到这次挂牌涨幅里它们各自的变化。
04 板块沉浮
另外这次挂牌价我们也发现一个挺有意思的板块沉浮。
这次数据统计累坏兔博士小伙伴了，因为所有挂牌数据细化到月，也就是凑够2019年1月至今的71个月，再将这个时间维度里环线、区域、板块、房龄、面积、价段每个维度都拉了一遍71个月里的变化... 但也是这种工作量让我看到一件关于上海楼市里板块跃迁。
我们知道城市发展的背后是板块的分化发展，所有人都知道新天地和陆家嘴是上海楼市里当之无愧的板块王者。
但这些板块的地位并不是一成不变的，我拉出120个板块2019年11月的挂牌均价和今年11月挂牌均价的对比发现，站在top20里的“人”变了、更重要的是它们的位置也变了。
提升最明显的就是徐汇滨江、前滩两个板块，静安寺还处于top20级别里的，但位置下滑明显。
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今年上半年我们做过一次地铁人次数据统计，当时东方体育中心站（前滩）的人流量数据变化大的吓人。
2023年四季度工作日8:00-10:00出站客流量©SMTCC
这一刻，上海的地铁人流量、房价波动、板块跃迁这三个要素形成连接，站这个角度我们去看下全市200个板块里同比2019年涨幅最高的是哪几个。
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类似这种板块跃迁的背后其实更多是跟产业布局高度相关。徐汇滨江和前滩这两年的入驻企业，以及城市规划的逐步兑现，这些都在这几年中陆陆续续在地铁人口和挂牌价变化中和我们不期而遇。
05 结语
挂牌价是尚在房东端预期的市场价格，按惯例这是不能作为市场价格参考的，但过去三年的这件事起了两个重要改变：
挂牌价反而成为房价波动最佳代言人，站在挂牌价维度，你可以清晰看到全市挂牌价的框架，以及框架下的 全市的楼市波动，好啦跟各位一起期待12月的市场。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
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