机构看楼市：止跌企稳2025年很关键

在2024年渐进尾声之际，房地产行业迎来了一套强力政策“组合拳”。业内认为，随着各项政策的持续落地，2025年，地产或将迎来寻求筑底的关键之年。

9月底的政治局会议正式提出促进房地产市场止跌回稳的目标后，各项房地产行业支持政策加快推出落实，推动房地产销售的环境来到十多年来最宽松的状态。

例如限购政策在除京沪深之外的城市已完全松绑，居民购房首付比例及贷款利率也已达历史最低，同时，住房交易的各项税收也已大幅下降。

在多重利好政策的刺激下，新房和二手房成交在10月开始放量。据住建部披露，10月份，全国新房网签成交量在连续15个月下降后首次实现增长，新房和二手房成交总量同比也在连续8个月下降后首次实现增长，同时，成交量增长也从一线城市向更多城市扩大。

进入11月份，市场仍表现出不错的热度。其中，上海二手房12天网签过万套，创2024年单月成交量破万的最快纪录；在深圳，截至11月24日，新建商品住宅网签销售7800套，日均同比增长201.3%，二手房网签成交5477套，日均同比增长118.5%；广州二手房网签量至今也已突破万套。

在楼市流露企稳迹象时，各大机构对前景作出各自不同的预判。

国金证券认为，9月末以来的一系列政策体现了监管层对于地产“止跌回稳”的决心及行动，有效地提振了市场预期，政策效果为近几轮最佳。一线城市具有较强的示范效应，若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，或有望向更多二线蔓延，加快更多城市的企稳进程。

那么这股楼市的热度能否在2025年延续呢？业内认为，推动市场信心修复的关键仍在于政策端的大力度支持。

有房企人士认为，2025年上半年，市场有机会企稳，但购房者预期惯性较大，需要需求端政策、供给端政策等多方面发力，特别是需求端政策调整，促进核心城市需求释放，形成示范效应，从而带动购房者预期扭转。

亿翰智库指出，10月以来，市场向好，新房、二手房成交出现“止跌”迹象，市场变化的关键在于监管层对房地产态度的转变，提出了“要促进房地产市场止跌回稳”。但目前仍有堵点，政策持续性和落地执行的情况有待进一步观察。

具体需要从哪些政策入手，中金公司认为，当前房地产市场面临的核心问题是总购房需求萎缩，造成该情况的两个因素是居民收入预期和房价预期不佳。对于扭转前述两个预期，财政政策在经济刺激和住房收储方面的发力尤为关键。

中金公司预计，在强政策情景下，财政政策能有效带动居民收入预期企稳向好，则2025年一、二手房总销售面积止跌回稳、居民购房加杠杆意愿有所回升，同时在住房收储方面也去化了部分有效库存（包括各类房企的待售现房和居民的待售二手房），2025年供过于求的情况有所缓解，房价跌幅有一定收窄。

考虑到政策端落地执行力度和节奏仍有不确定性，中金公司分析，在强、中、弱三种政策情景下，预计2025年一二手房总销量分别环比持平、下跌6%和14%。其中，由于供给、定价和“保交楼”原因，2025年二手房销售占比或还将进一步提升至50%及以上。

中指院则认为，2025年推动新房销售“止跌回稳”的关键是已出台政策落实到位，包括加快推进货币化安置100万套城中村改造，加快落实3000亿元保障房再贷款收购存量房，采取“补人头”的方式加大购房补贴力度。同时，居民就业收入实际性改善也是影响销售恢复的重要因素。

据中指研究院初步测算，中性情形下，2025年全国新建商品房销售面积同比降幅或在6%左右。乐观情形下，若加快落实货币化安置100万套城中村改造、收储存量房、购房补贴等政策，居民置业意愿提升，预计2025年新房销售规模有望实现“止跌回稳”。

中信证券也预计，随着按揭贷款投放规模的放量，居民杠杆率的适度提升，2025年全国商品房销售面积同比下行5.8%，销售额的降幅为1.3%；但一二手房成交总额则有望较2024年略有增长。其中，房地产市场有望从一线城市开始分批分区域实现止跌回稳。

中信建投证券房地产首席分析师竺劲指出，当前核心城市市场基本面较佳，购房需求相对强劲，2024年前10月重点监控城市中一线城市新房销售同比下滑21.0%，二手房销售同比上升12.9%，表现皆优于大势，核心城市市场有望率先回稳。

不过，房价又能在何时实现止跌企稳呢？中信建投证券研报显示，以国家统计局公布的 70 个大中城市二手住宅价格指数作为对中国房价的观测指标，中国房价在2021年7月触顶，随后进入下行周期，目前房价已下行3年，当前价格已较峰值下降15%。

上述机构认为，参考美国、日本、俄罗斯等国家房地产市场止跌回稳的路径，其房价下行周期持续时间在5-10年左右，周期内跌幅在20%-40%左右；目前，中国房价已下跌3年、跌幅近15%。

惠誉评级亚太区企业评级董事总经理王颖认为，9月底的地产新政发布以来，新房和二手房市场出现边际改善的迹象，但可持续性面临不确定性。目前中国房地产市场的核心矛盾还是供需失衡，预计今年的新房市场销售面积是在8亿左右平方米，这比起2021年的高点已经下跌了一半。但若以房地产市场达到供需平衡为前提，则新建住宅平均每年的销售面积应该是在6亿平方米左右。