湖南衡阳取消公摊，按套内面积计价

12月12日，据衡阳日报报道，自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。随后，“衡阳晚报”公众号转发了衡阳日报的视频报道内容。

据了解，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会近日联合发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。

其中指出，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。

通知也要求，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。

已有多地提出按套内面积计价

值得关注的是，今年以来，有多地提出以套内面积计价销售商品房。

4月30日，广东省肇庆市发布的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》中就提出，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。当时，“肇庆市取消公摊”就引发了市场关注。

9月4日，湖南省湘潭市政府印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》。其中提出，优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

近日，广西壮族自治区人民政府办公厅发布关于印发《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》的通知。通知提出，优化房地产项目规划与销售。取消普通住宅和非普通住宅标准。在符合国土空间规划管控要求的前提下，允许建设单位依法按程序优化调整住宅车位配建比率、住宅用地配套商业比率、社区用房配置，鼓励各地结合实际细化优化房地产项目容积率计算规则。引导市场按住房套内面积计价销售。加快推进商品住房现房销售试点工作。

而重庆，是全国第一个也是官方唯一一个不纳入公摊面积计价的内地城市。

其早在2002年曾以地方法规的形式，明确规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。但后来有媒体报道，重庆此前出现过一些把套内面积又改回建筑面积计价的现象。

何为公摊，取消后楼价涨跌如何？

再看所谓“公摊”，是中国房地产的一个特色概念，意为公用建筑面积的分摊，与套内面积合计为一套商品房的建筑面积。目前中国住宅主要以建筑面积进行交易，买100平方米的房子最后只得70平方米，如果是高层电梯房，甚至可能只得60平方米。

根据2000年发布的《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；还包括每套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

由于缺乏统一的标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。同时，作为房地产交易中最不透明的部分，“公摊”给了开发商众多暗箱操作的空间，以前就有不少开发商被爆料存在各种违规情况。

据查，公摊一开始并无明确来源。国外发达国家在房地产交易中并无此类做法，交易面积即所得面积。国内媒体上首次关于公摊面积的论述，最早来自1993年香港的一起房地产交易纠纷。

该模式或最早来自于香港。1950年代，香港房地产业刚刚起步。由于楼房都是一栋栋出售，价格高昂，李嘉诚率先想出了“分层出售”的模式，随后便是“分户出售”，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊的成本被分摊到每一户的房价中。从此有了公摊一说。

同时间，“卖楼花”的预售制应运而生，解决了早期开发商资金不足的难题。随着内地房地产市场的崛起，这两者在1990年后被迅速复制到内地市场。

2008年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”（即内地的“套内面积”）在售楼书和售房合同中明确展示。2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，强制要求商品房销售按实用面积计价，正式告别公摊面积。

但在内地，众多城市地产开发依旧延续这一模式。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次湖南衡阳的政策对购房的影响非常直接。购房者签约的时候，其购房面积就是实际入住的面积，不再包括公摊面积，如房屋外面走廊、楼梯、过道以及其他公摊面积。这样做，从直观上看，“100%得房率”使得“花多少钱买多大户型的房子”会变得清晰。这也有效防范过去“买90平方米实得60平方米”的购房问题出现，实实在在保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”的导向。

严跃进进一步表示，购房方面最核心的一个问题就是房价。可能也会有购房者和网友认为，羊毛出在羊身上。他指出，单纯从房价角度看，公摊部分的房价会转移到套内面积的计算上。但反过来，这也使得房价更加真实。最终给购房者呈现的是一个直观的房价，在目前市场形势下，会倒逼房企降价。

另一方面，有购房者担心房企做公摊的积极性会下降。严跃进认为，由于现在做公摊具有很多优惠政策，比如说增加一些公摊面积，可以不计容或不计建筑面积，客观上也是鼓励房企做大公摊和公共部位的，所以只要把控到位，小区的居住品质不会降低。“虽然此次衡阳没有明确说是属于房地产发展新模式的内容，但其实这就是房地产发展新模式的一种重要形式，也是回应群众关切的重要实践，对于提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。”