三亚楼市。陈标志/摄
房企扎堆三亚市中心城区“疯狂抢地”及开发高档住宅产品，不仅凸显市场需求的多样性，也是海南自贸港红利不断释放的表现。
中房报记者 陈标志丨海南报道
12月30日，随着儋州市两宗住宅用地的流拍，海南省2024年度国有建设用地（住宅用地）使用权网上挂牌出让全部结束。
虽然2024年最后两宗住宅用地流拍让人难免有些沮丧，但在10天前，3家房企为争夺三亚中心城区一宗49亩宅地而展开一场持续1064轮的“竞价战”，依然让人记忆深刻。
中国房地产报记者根据各交易平台公开数据梳理统计，2024年，海南省通过网上交易平台共出让428宗建设用地（含集体建设用地）的使用权，这些地块包括工业用地、基础设施用地，以及住宅用地等。其中住宅用地（含安居房、商住等混合用地）一共89宗，土地使用权出让面积约为269万平方米（合4025亩）。
在本年度出让的89宗住宅用地中，成交了70宗，成交金额为288.59亿元。其中海口市全年宅地成交20宗，成交金额为104亿元，三亚市成交16宗，成交金额151亿元。
从某种意义上讲，这些房地产数据，便是当地楼市的“晴雨表”，通过相应市场数据反映，可以了解到一个真实的区域楼市。
海南宅地供应由冷到热再到冷
截至12月31日上午，随着海口市美安科技新城4宗二类工业用地成功挂牌出让，海南省2024年建设用地使用权网上交易全部结束。
但是，海南住宅用地挂牌出让在2024年12月30日收官。当天，该省地级市——儋州市的两宗共5.3万平方米、起始价共约2.5亿元的二类城镇住宅用地被终止出让，通俗地讲就是“流拍”。
据记者梳理统计，2024年海南省通过网络交易平台共出让428宗建设用地，包括基础设施用地、工业用地及商办、住宅用地。
记者本次收录和统计的地产数据，主要为住宅用地，包括纯商品住宅、安居房及城市更新安置房等。据统计，海南2024年通过网上交易平台出让的住宅用地（含商住零混合用地）89宗，成交了70宗，成交金额288.59亿元。
纵观海南2024年全年土地交易市场，住宅类用地的出让主要集中在2024年下半年。记者注意到，2024年前5个月，海南省通过网上交易平台挂牌出让的建设用地一共为109宗，住宅类出让地块仅为11宗（含流拍地块）。值得注意的是，在2024年3月份无一宗住宅用地供应。
上述11宗住宅用地中，成交了10宗，成交面积约43万平方米（645亩），成交金额为57亿余元。
海南2024年住宅用地出让数量增多，是从6月份开始。
据了解，当月挂牌出让的32宗地块中，有市场化商品住房、安置房等用地13宗共15幅地块入市，除去4幅地块流拍，当月住宅用地成交39.8万平方米（597亩），成交金额为67亿元。
海南6月份住宅用地的成交面积成交金额，均相当于前5个月的住宅类用地的成交总量。仔细观察，在当月67亿元的成交金额中，三亚市的3宗地块贡献了近47亿元，平均每宗地块成交金额为近16亿元。
2024年8月、9月份，海南住宅用地市场供应继续发力，每月供应在8~9宗。但是这两个月的住宅用地的流拍率较高，其中8月份5幅地块流拍，当月成交金额仅10亿余元；9月份，4宗住宅用地“终止交易”，交易说明“因故”，包括受超强台风“摩羯”的影响。
但是，到了是年10月、11月，海南住宅用地供应开始出现大幅“缩水”。前述两月共66宗供地，住宅用地仅为8宗（流拍一宗），一共成交约11.96亿元，其中三亚一宗“商住混合用地”贡献了7.25亿元。
最后一份月供地呈现“井喷”
三亚市地标性建筑。陈标志/摄
在2024年前11个月，海南住宅用地供应呈现倒“V”形结构。但这种倒“V”形的供地格局，在2024年最后一个月像压抑过久的情绪，在瞬间彻底“迸发”：不仅其他用途地块供应量急剧上升，住宅用地的供应量及成交量成为一年中的“之最”。
记者了解到，2024年12月份，挂网地块多达126宗，超过海南全年供地量的三分之一。其中，该月住宅用地供应36宗共96.7万平方米（1450.5亩），成交了29宗，成交金额约为85亿元。
该月住宅用地供应中，海口共8宗，揽金约32亿元；三亚共6宗，揽金约44亿元。之后就是文昌、东方等市县，但这些市县成交金额占比较小。
据记者粗略统计，2024年海南住宅用地供应一共89宗，出让土地使用权面积约为269万平方米（合4025亩）。这些地块供应的第一阶梯为海口、三亚、陵水，第二阶梯为文昌、东方、儋州等市县。
就住宅用地而言，由于海口、三亚及陵水为海南省的重点城市，或者房地产开发热点区域，地价自然要高出其他市县许多，所以在成交总价上占比较大。
在上述89宗住宅用地供应中，最终成交了70宗，成交金额为288.59亿元。其中，海口市全年宅地成交20宗，成交金额为104亿元；三亚市成交16宗，成交金额为151元。
在2024年住宅用地供应中，三亚土地市场十分活跃，成交率更高，“地王”频出。记者留意到，与其他市县土地高流拍率相比，三亚更受外界投资商的青睐，如2024年12月20日挂牌出让的三亚市中心城区控规HP04-07-01/02/03A地块，3家房企为该宗49亩的住宅用地，经1064轮竞价最终以超16亿元的价格成交。
据当地房地产专业人士分析，海南2024年住宅用地供应的起起落落，与当地楼市调控政策有很大关系，随着当地房地产政策不断优化调整，市场开始出现回暖的迹象。但他们同时认为，由于当地楼市政策始终处于试探性地优化调整，对市场的作用力有限，所以就出现了倒“V”形供地结构。
海南自2018年4月以来实行“全域限购”政策，实际上也在压缩住宅用地，特别是纯市场化的商品住宅用地的供应。但是，随着海南自贸港建设不断向前推进，政策红利也不断释放，满足各类购房需求的矛盾也在市场凸显。
于是，便出现了房企扎堆三亚市中心城区“疯狂抢地”、高端住宅小区扎堆依然有市场的新现象。
但是，与往年相比，海南住宅住宅用地的供应依然处于“紧缩”状态。以三亚为例，与2023年三亚住宅用地出让成交总价超170亿元相比，2024年151亿元的成交总价，依然有很多想象的空间。
（说明：本文收录和统计的宅地数据，均来源网上交易平台的公开数据，本文所述“住宅用地”实际上为广义宅地，包括安居房、安置房及商住混合等用地。相关统计数据会有一定偏差，不构成投资参考依据。）
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