房地产新三强：保、中、华

历经“招保万金”、“恒碧融”、“碧万恒”之后，正在艰难穿越周期的中国房地产行业，已经正式进入“保中华”时间。保利发展（600048.SH）、中海地产（00688.HK）华润置地（01109.HK）位列2024年全口径销售额前三。

尽管房地产的衰落，令房企销售排行不再像过去那样受到关注，但这份名单上次序的变化，仍然为理解中国经济发展的种种细微变化提供着绝佳的注脚。

根据克而瑞《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜报告》（下称《报告》），按照全口径销售额统计，保利发展不出意外地蝉联冠军，全年销售额3230亿元。排名第二的是中海地产，全年销售额3106亿元。华润置地以2611亿元，排名第三。

至此，“保中华”格局聚成，房地产开发企业“第一阵营”首次全部为央企占据，前十之中，纯民营房企只剩一家。

过去几年，央企不断上位，股份制企业万科（000002.SZ）在第一阵营勉力支撑。2023年，万科排名第三，但到2024年，全年销售额2447亿元，下降约35%，排名第四，由此跌出前三名。

这是近11年来，万科全口径销售额首次跌出前三。

过去多年，从稳坐第一把交椅的万科，到次第“上位”的恒大、碧桂园，以及融创，民营资本一度在房地产领域高歌猛进，成为楼市黄金时代的一道独特风景。

这一态势在2021年开始显出改变端倪。当年，以全口径销售额计，保利发展突破5000亿元大关，紧随碧桂园、万科地产、融创中国，位列第四，与第三名融创中国仅有不到600亿元的差距。

2022年，房地产市场开始剧烈调整，融创掉队，排名滑落到第11名，在超大型房企中率先暴雷的恒大更是直接滑落至45名，全年销售额仅有455.3亿元。保利发展则继续向前，以4573亿元的销售额冲到第二，与排名第一的碧桂园只有不到100亿元的差距。

房地产开发第一阵营，多年来以民营资本和非央企类房地产企业把持的局面，从此被打破。

不仅保利发展，另外两家央企华润置地和中海地产，也在那一年攀升到第四、第五，全年销售额与万科的差距约在200亿元左右。

2023年，碧桂园陷入麻烦之中，全年销售额跌至第六，头把交椅随即被保利发展取代。中海地产也杀入前三，央企在第一阵营中已占两席，万科也被市场视作是混合所有制企业，民营开发商已然从第一阵营中全部退出。

这一态势成型之后，2024年的“保中华”时间，也就丝毫不令人意外。

央企上位第一阵营的这三年，是房地产剧烈调整的三年。即便央国企背景的开发企业，也能窥见房地产销售规模的整体性萎缩。根据克而瑞的统计数据，2024年排名前十的房企中，仅有中海地产全口径销售额增长，幅度为0.25%，其余全部下跌。“保中华”中的保利发展、华润置地也分别下跌24%和15%。

这足以说明，当下房地产行业和市场何其艰难，调整何其惨烈。

2021年，“第一阵营”总销售额19008.6亿元，到2023年，总销售额11119.5亿元，仅前三名房企，就萎缩了将近8000亿元人民币。

1000亿，是房企销售额的重要门槛之一，数量多寡，可以显现出房地产行业总体发展水平和市场状况。2020年时，销售额超过1000亿元的房企高达43家，而到2023年，千亿规模以上的房企只剩11家。这个水平，甚至还不及2016年，当年，销售规模过千亿的房企，尚有12家。

2024年全口径销售排名的前十位，纯民营房企只剩滨江集团（002244.SZ）一家，后者以1116.3亿元排名第9位。滨江集团实际上是一家区域性房企，深耕杭州市场，在当地有“第二城投”之称，主要业务范围集中长三角等地区，总体发展较为稳健，近年来被视为另类黑马。

碧桂园和龙湖集团则滑落到十名开外。碧桂园出险，全年销售额同比大降近70%，只有605亿元左右，排名迅速跌至第16名。

龙湖集团经营稳健，控制总体规模防范风险，销售规模也有所下降，约为1008亿元，排名第十一，与第十名华发股份只相差不到50亿元。

两家混合所有制房企，绿城和金地，此前作为前十排行中的“常客”，销售规模都有下降。绿城中国排名第六，全年销售额1781.3亿元，较去年下降约11.5%。昔日贵为“招保万金”的金地集团，排名滑落到14位，销售额为685亿元，降幅高达55%。

无论央国企，抑或民企，还是混合所有制企业，如此规模和量级的萎缩，都很难说是企业的单一问题，而是全行业、全市场的周期性问题。

其实，在周期剧烈调整之时，规模对于房地产企业已经不是惟一衡量发展水平的指标，甚至已经不是最重要的指标。滨江集团等房企相对稳健的发展状态，恰恰说明，对于很多房企而言，控制规模，深耕区域市场，把债务杠杆控制在合理水平，是更为稳健和现实的发展路径。

房地产“保中华”的格局，应该会稳定维持相当一段时间。由于总体环境因素，绝大部分民营、混合所有制房企都在缩减支出，拿地力度大不如前。如今，土地市场上的“大买家”，只剩央国企背景的房地产开发企业。近期活跃在上海、北京、深圳土地市场上的，尤其是热点优质地块的买家，主要是中海、华润、保利、越秀等大型央国企开发商。

只有拿地，才有“货源”，有了“货源”，才有销售额。由此可见，以此“补货”力度和节奏，“保中华”的销售规模有更大保障。而包括万科在内的一众排行榜上的传统常客，缩减开支，减少拿地，消化手中库存，度过偿债高峰为第一要务，规模、排名的重要性，都已退至其次。

在相当长的时间内，“保中华”及其他央国企开发商，将更多更大地占据中国房地产的舞台，而“保中华”组合的简称，挺吉利，也能说明些许问题——一个平稳和健康的房地产，是中国经济良性循环发展最重要的基础所在。

本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。