二级市场回温 成都高投REIT上市首日涨了8.77%

观点网 REITs市场仍在不断扩大。

12月19日，四川省首单本土企业、首单产业园区公募REIT——广发成都高投产业园REIT于深交所正式上市。

从市场情绪看，广发成都高投产业园REIT上市首日涨幅8.77%，是今年上市的REITs首日表现较好的一支。

产城园区评论获悉，今年公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。据最新消息，中航易商仓储物流REIT基金也将于12月19日结束募集，本月成立的公募REITs数量已达到6只。

截至目前，年内成立的公募REITs数量已达到28只，募集规模接近625亿元。

REITs热度

从市场情绪看，上市当日成都高投产业园REIT上市首日开盘价格为3.25元/份，交易日内价格最高为3.474元/份，收盘价格显示为3.399元/份，涨幅8.77%，成交额1406.56万元。

12月19日收盘，中证REITs全收益指数微跌至947.55点，跌幅0.31%。

值得关注的是，近期公募REITs二级市场曾走出一段拉升行情，分派稳定的保租房REITs表现居前。

有分析指出，受益于中央政治局会议释放利好信号、国内利率快速下行，公募REITs股息率一般高于国债收益率，这会吸引投资者参与到公募REITs二级市场，进一步推高了公募REITs二级市场价格。

据了解，目前我国已将公募REITs纳入公募FOF、社保基金等投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这将为公募REITs市场带来更多增量资金。

当前，投资者可通过战略配售、打新、二级市场交易种方式参与REITs投资。

聚焦到最新上市的广发成都高投产业园REIT，此前基金发售期间，网下共有24家投资者管理的45个配售对象参与报价，认购倍数为6.89倍，有效认购比例为14.50%，刷新年内产业园型REITs最高纪录；公众投资者认购倍数为9.29倍，有效认购比例为10.76%。

产城园区评论获悉，广发成都高投产业园REIT由成都高投集团及下属成都高投置业有限公司担任原始权益人，广发基金管理有限公司担任基金管理人，广发证券资产管理（广东）有限公司担任计划管理人。募集规模为12.5亿元，发售总份额4亿份，回收资金将主要用于成都高新区内新项目建设。

成都高投集团表示，通过引入REITs这一创新金融工具，成都高投集团不仅为广大投资者提供了分享产业园区发展红利的渠道，也进一步打通了产业园区资产“投、融、管、退”路径，增强再开发、再投资能力。

其表示，将持续发挥REITs这一“资产上市平台”功能，推动更多成熟产业园区纳入REITs扩募范围，以更高效的方式盘活存量资产，形成良性投资循环。

资产成色

产城园区评论了解到，广发成都高投产业园REIT初始投资的基础设施资产包括位于四川成都天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目，两处项目入池资产面积合计17.98万平米。

该项目底层资产均位于四川省成都市高新区，分别于2006年、2012年投入运营，可租赁面积分别约10.68万平方米、3.50万平方米，2023年营业收入分别约6058万元、3756万元。

在项目运营层面，截至2024年6月30日，基础设施项目租户行业分布主要集中在信息传输、软件和信息技术服务业，以及租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业三个行业，占比分别为59.89%、15.80%及11.29%，合计86.97。

基础设施项目招商政策等方面对租户行业并不存在限制，主要系基于产业规划、行业聚焦等考虑而导致租户集中于上述三个行业。

于2021-2023年及2024年1-6月，天府软件园一期出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈创动力大厦出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%。

同期，天府软件园一期的租金收缴率分别为99.99%、100.00%、99.98%和98.81%；盈创动力大厦的租金收缴率分别为100%、100%、100%和100%。

截至2024年6月30日，基础设施项目签约期限在3年以下的占比为78.84%，基础设施项目租赁合同到期日集中在2024年及2025年，合计占比为68.70%。

10月中旬，广发成都高投产业园REIT曾对深交所问询函进行回复，回复函内容就基础设施项目估值，以及固定租金、出租率、资本性假设等参数进行优化调整。

方案调整后，天府软件园一期估值下降1.21亿元，降幅为12.98%；盈创动力大厦估值下降0.33亿元，降幅7.07%；项目底层资产合计估值由首次申报时的13.99亿元下调至12.45亿元，下降1.54亿元，降幅为11.01%。

根据最新的招募书显示，假设该基金按照预测可供分配金额的100%向投资者分配股利，广发成都高投产业园REIT于2024年10-12月、2025年全年模拟预测可供分配金额分别为1801.84万元、6896.74万元；2024年10-12月、2025年全年模拟预测现金流分派率分别为5.79%、5.54%。