多地将“取消公摊”，物业费、税费如何变化？

（文/朱道义 编辑/马媛媛）继12月12日湖南衡阳官宣自2025年1月1日起衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价后，12月17日，河北张家口市发布政策鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。二者间隔时间尚不足一周。

此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

随着多地逐步推进取消公摊面积的政策，“取消公摊”正成为社交平台上频繁登陆热搜的顶流关键词。但与此同时，对购房成本和用房成本的影响也引起热烈讨论：“之前买房是不是多交钱了“"物业费单价会上涨吗".....

各地“取消公摊”政策复盘

可以发现的是，多地“取消公摊”逐步开始落地，且时间上越来越密集。

今年4月30日，广东省肇庆市率先发布商品房实行按套内面积计价的通知。明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。

9月4日，湖南省湘潭市政府印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》。其中提出，优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

广西壮族自治区人民政府办公厅也发布关于印发《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》的通知。通知提出，优化房地产项目规划与销售。取消普通住宅和非普通住宅标准。在符合国土空间规划管控要求的前提下，允许建设单位依法按程序优化调整住宅车位配建比率、住宅用地配套商业比率、社区用房配置，鼓励各地结合实际细化优化房地产项目容积率计算规则。引导市场按住房套内面积计价销售。加快推进商品住房现房销售试点工作。

12月12日，湖南衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。根据通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

“取消公摊”本质为计价模式的改变

公摊，真的能够取消吗？所谓“公摊”，是中国房地产的一个特色概念，意为公用建筑面积的分摊，与套内面积合计为一套商品房的建筑面积。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，目前市场上对“取消公摊”的理解其实是不太准确的，准确理解应是取消含公摊的计价方式。公摊是客观的存在，一个小区的固定建筑面积必然由套内面积和公摊面积两部分共同组成，小区内的公共道路、楼梯等都属于公摊，取消并不现实。”

他进一步表示，消费者对于公摊的诟病，主要源于此前开发商对于公摊的粗放式管控。公摊面积在合同约定以及实际交付中的不透明性和前后不一致性，是导致各种矛盾的根本因素。

卢文曦指出，目前各地出台的政策总体来说，对于市场各方面各方面都是有益的。“对消费者来说，衡量面积的标准变得更明确和透明，购房时面对的不确定性和风险降低了；对开发商来说，走技术擦边的可能性减少了，以后可以更加专注地去设计和打造符合市场需求的好房子。

2024年7月，合肥就召开了全市房地产工作专题会议，提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。”

据58安居客研究院独家数据，合肥相关政策发布后的翌日（7月3号），全市二手房、新房、租房的在线找房用户全面上涨。其中新房环比涨幅最明显，达到4.9%；二手房和租房环比分别涨3.5%和2.8%。

物业费、税费或也按照套内面积计

对于大多数的消费者来说，购房往往只是第一步，后续物业费、税费等用房细节也关系到切身利益。

对于物业管理费和税费，卢文曦认为也会随“公摊取消”发生一定程度的变动，“当房屋的套内面积降低，那么每平方的单价应该会提高，因为开发商对于一个楼盘的利润既定利润往往是提前锁定好的。”

“房产税方面，除了基准房价，则还要与房屋具体套内面积的大小挂钩。这将对房地产交易的税费总额产生一定影响，但具体影响程度取决于税费的计算方式和税率等因素。现在政策的出台，主要目的是让消费者明明白白地购房。”

对于物业费的计算，原先通常基于房屋的建筑面积，包括套内面积和公摊面积。卢文曦对此表示，物业费可能会面临一定的上涨，“房屋套内往往由业主自身负责保养维修，公共部分则是主要由物业负责，如是把物业管理费拆分开来，单价应该会上去。另外部分地区还牵涉到供暖问题，这些后续都需要新的政策指导。”

此外，58安居客研究院研究总监陆骑麟也指出，在税费方面与面积挂钩的主要是契税和房产税。若按套内面积计算，短期内契税所受的影响最为直接且显著。

房产税方面，目前，上海、重庆等地试点房产税政策与建筑面积挂钩，（上海的免征点为家庭人均60平方米，重庆则针对180平米以上高档住房征税）。长远来看，若房产税全面铺开，则将受到更大的影响。

而据澎湃新闻的近期报道，各地住建部门人士接受采访表示，该政策用意并非取消公摊，而是计价方式和宣传口径的变化，此举意在让购房者在购买房屋时能够更清晰地了解所购居住空间的实际大小，有助于购房者分辨出商品房的性价比。对于“物业费”“采暖费”“税费”等用房成本的讨论，则仍需配套政策的支持。