文/青城桢楠
最近一段时间，股市热闹非凡，今天这个板块涨，明天那个板块疯。一轮又一轮，作文满天飞。相比于股市的热络，楼市的声量似乎少了些。
受宠的孩子搏眼球，角落的孩子很重要，楼市边际效应决定了金融的下限，那么，楼市情况到底如何？
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10月一线城市楼市二手房成交量
暖洋洋的
最近各路人马谈论预期非常多，外资有外资的预期，内资有内资的预期。你的预期管理我的预期，我的预期回应你的预期，预期管理从来没有这么复杂过，每个人都在舆论场里形成众声的喧哗，影响着未来的走势。
这就是互联网时代的特有景色。
9月24日那场重要的发布会后，中国似乎要经历一场堪比2008年的狂热救市。对于楼市，人们的期待自然是立刻，马上，V形反转。
但9月29日、9月30日接连出炉的北上楼市政策，一度让人非常郁闷。
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以北京为例，9月30日，北京市住建委表示，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。
此前外界一直热议，“普通住房和非普通住房标准”可能立即取消，社保等限制性政策会大幅降低，甚至极端一点，一次性打到底，让外地人随意买卖。
预期落空，总会让情绪变糟，甚至还不如没有预期。体现在舆论上就是热情消散得很快，不少人的心气又谢了。
过山车般的预期变化和情绪变化，是短视频和小作文时代无法避免的趋势。但，时间变短，峰回路转的速度之快，再度让人始料未及。
预期降低之后，人们发现，哎，十一之后，楼市似乎并不差。以北京、上海为代表的房地产市场，甚至让人感觉，金九银十回来了。
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据证券日报10月25日的消息，中原地产研究院近日公布的统计数据显示，10月1日到24日，北京二手房住宅网签量达11699套，预计10月二手房网签量将超过1.6万套，有望达到近19个月以来最高值。
实际成交方面，10月1日到24日，北京二手房实际成交量已经超过2万套，创近几年同期新高。分析师预计，北京10月市场成交量有望达到2.5万套，或创2017年以来10月同期最高值。
中原地产还表示，北京二手房市场最先复苏的是400万以内的刚需住宅，尤其前期价格下跌较多的老破小。
上海的复苏迹象也很明显。
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据安居客统计，自国庆假期之后，10月份（截至23日）上海二手房日均网签量（含各类用房）基本维持在800套左右，甚至月内有3天单日网签量破千套，市场回温明显。要知道，9月份政策出台前，日均成交量大概在500套，二手房市场环比复苏明显。
安居客预测，按照目前的趋势，10月整月上海二手房网签突破2万套应该不成问题。
类似北京和上海楼市的局面，广州、深圳、成都等一二线城市大致类似，只是程度略有差异。
市场回暖，挂牌量却在上升
不少人落袋为安
看到头部城市回暖，不少机构发出呼吁，楼市要翻转，再不上车就晚了。
恐怕没那么简单。
看房地产公司的股票走势就知道，头部地产公司的股价大多从高位回落，稳定在一定的水平上，不再大幅下跌，但也没什么上涨动力。这是资本市场对楼市的及时反馈。大家都在等着，当下的刺激劲头过了之后，后市会如何发展。
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从楼市本身来看，没有理由过于乐观。从销售情况来看，十月一之后的复苏还没到认定反转的时候。
以上海楼市为例，5月份那波刺激过后，6月同样出现过小高潮。据网上房地产数据，2024年6月，上海二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。据安居客上海监测，该网签数据创下当时的年内新高，也是2021年6月以来最高单月成交纪录。
目前主流机构都预测，10月份上海二手房网签数量能够突破2万套，乐观地在2.5万套。这个数据，还没赶上6月份。
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6月份楼市小高潮的结果是逐渐回到刺激之前，市场总要回归平稳，刺激的劲头不可能长期延续。一波流。
短时间的回暖当然是好事，但不是反转的标志。
一个不太好的信号是，头部城市的成交量在10月20日左右，再度呈现出疲软的态势。据10月23日克而瑞地产研究的文章，新政三周，成交开始前高后低。
克而瑞在文章中写道，28个核心城市，从10月8日开始集中放量，之后日成交量一直维持在高位震荡，但在10月19日到20日，开始出现显著回落。
据克而瑞判断，从政策持续性来看，一二手房增长动能均略显不足，10月或将延续脉冲式复苏行情。
从我们自己观察指标来看，楼市反转一个很重要的信号是挂牌量要大幅度减少。根据筹码理论理论，如果卖房（空头）力量高企，纵然买房（多头）力量在集聚，短时间内很难实质性扭转楼市预期。如果预期扭转，空头撤退，挂牌量大减，此消彼长，将拉动房价。现在市场回暖，抛售的筹码增加，显然说明有一批人落袋为安。
本轮上海楼市回暖，挂牌量没有下降的趋势。据链家上海的数据，上海二手房挂牌量依然在稳步上升。
北京的市场很有意思。据京房指数10月24日的文章，从中介前台的数据看，挂牌量从14万套跌破13万套。但数量的变化可能是中介的小把戏，部分房源出现高频次的下架再上架，从而造成挂牌量的短期波动。
据京房指数的文章，观察中介后台总挂牌量，9月下旬北京有15.8万套房子，目前还剩15.4万套，并没有下降多少。且去化速度加快的同时，上架房源的速度也在加快，库存整体充足，房价没有太大上涨压力。
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还有一个印证。如果楼市渐入佳境，开发商认为加快囤积土地有利可图，土拍市场的传递会很顺畅。但从10月25日上海新一轮土拍情况看，没有太大热度，挂牌的4宗地整体溢价率仅为0.5%，创2023年以来的月度溢价率新低。
从头部城市的供地情况看，在政府控地和市场低迷的双重作用下，头部城市的供地计划大多进展缓慢。快11月了，不少地区的供地计划才完成20%。
另外，香港市场也让人乐观不起来。港府一直在大尺度刺激楼市，但总是回暖一阵子就熄火，起作用的时间不长。
从香港房价的变化来看，截至10月24日，仍然难言企稳。
（香港房价走势，来源中原地产）
更让人窘迫的是，香港还不起房贷的人还在增多。据香港经济导报社10月8日的文章，2024年8月份，香港的银主盘，也就是还不上房贷的断供者数量，创2008年金融危机以来新高，总值逾35亿元。
历史最低水平
中国房贷利率能否低过日本？
历史上，最能刺激楼市上涨的是房贷利率，2021年之前，只要降低房贷利率，楼市总能有起色。
这一次似乎有点不一样。
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10月22日，央行年内第三次下调贷款市场基准利率LPR，一次性下调25个基点，至此5年期LPR已经跌到3.6%，来到历史最低水平。
房贷利率历史最低，按理说刺激力度应该是最大的了，可明显不如过去几次房贷下调之后的反应。大家习惯了重口味，不得不越来越重才有反应，进入了一个循环。
5年期LPR降到3.6%还不行，还要降多少才有起色？
从实际情况来看，制约房贷利率下行的因素正在增多。之前我们在檀几条中写过，10月22日之前，广州等地首套房最低利率已经降到了2.85%～2.9%，如果跟随LPR再降低25个基点，商贷和公积金贷款就开始倒挂了。
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据银行人士分析，3%目前是能够接受的底线，除非未来同步下调公积金贷款利率。
站在银行的角度，2024年二季度末商业银行净息差跌至1.54%，处于历史性低水位，如果利率不断下调，银行很难接受，毕竟，地主家也得有余粮。
过去存量房贷迟迟不肯调整，最大的阻力就是银行的稳定性和盈利能力。如果未来银行的盈利能力进一步下滑，房贷调整的难度会加大。即便银行愿意妥协，参照日本的情况，未来下调的空间可能也没那么有想象力。
根据广发地产的统计，纵然日本货币政策已经宽松到不能再宽松了，历史上也绝少出现首付15%+房贷利率2%的组合。
当前中国的首付普遍降到了15%，利率按3%算，未来空间可想而知。
从中日两国的现实情况出发，中国其实压根不可能把利率降到日本的水平。道理很简单，经济泡沫后，日本的GDP增速三十年没有起色，加上深度老龄化，长期通缩导致的实际利率下行，支持日本央行不断调低利率水平。
中国的目标是保持5%左右的增长水平，2%左右的CPI，这两个目标卡得很牢，大幅降低利率明显不合适。
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世界上其他类似目标组合的国家，几乎没有长期把利率水平维持在日本这一级别的。除非，现实数据更残酷，不得不改变目标。
最近有两件事情和利率相关，相信会影响未来利率工具的使用。
一件事是，美国大选对人民币造成的贬值压力。9月底大家还在争执，人民币未来会不会到6.8甚至更多，才过了一个月，好像没什么人敢谈人民币大幅升值了，这是一场集体性的热场，但没等到主戏码。
高盛说，特朗普上台后关税和产业政策的变化，可能会让人民币再贬值10%。高盛对人民币的态度，某种程度上反映了外部环境冲击下，西方国家对中国经济的一种理解。这样的理解自带贬值属性，资金变化则会进一步放大贬值预期。
这也是为什么我国央行一直强调，要防止外汇市场形成单边一致性预期并自我实现，防范汇率超调风险。
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更为吊诡的是，贸易摩擦烽烟四起，不管是主动贬值还是被动贬值，就其结果而言，只会加重贸易谈判的困扰。好比莫比乌斯环，来来回回无穷尽环绕，没有个了局。
想要人民币稳定，外部因素难以控制，只能在内部下功夫，保房价和保汇率的问题，可能时隔N年，再次被各方热议。当然，这次比过往好一点，房价跌了这么久，各方面保房价诉求的强度大大不如过往，稳定能活就好。要不，怎么提出的口号是：止跌企稳，而不是止跌上涨。
稳，可能是当前各种约束环境下，最能接受的结果。
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除了美国大选，另一件事也很重要，就是中日长期利率可能倒挂。
10月23日，日本40年期国债收益率升破2.525%，一度触及2.535%，创16年来最高水平。中国30年期国债的收益率在2.3%左右，6月14日发行的超长期国债收益率在2.53%，中日两国的长期国债收益率竟然开始交汇。
据敦和资管分析，日本30年国债收益率在00年以后才逐步低于2.5%，在90年代经济进入负增长的初期并未明显跌破2.5%，因为当时还无法确认经济的低增长会成为常态。而美国的30年国债收益率仅在19～21年出现过低于2.5%的情形。
观察这两个国家30年国债收益率与GDP的关系，可以看到，只有名义GDP增速长期低于2%时，30年国债收益率才会低于2.5%。中国2024年的名义增长率是3.97%，瑞银预测2024年全年可能在4.1%，但国债收益率已经如此之低。
名义GDP的现实和长期收益率反映的未来错配如此严重，很明显，不是靠调整利率能弥合的。
都说信心大于黄金，信心这东西在房地产市场上有特殊的表现形式。据国家金融发展与实验室的统计，居民的债务增速从2017年开始一路下滑，截至2024年三季度也没看到逆转的迹象。
从居民债务的结构来看，房贷不断下行是最重要的原因。
2018年之前居民买房的热情，加杠杆的意愿，和房价关系密切，房价涨得越快，加杠杆的意愿越高，但2018年之后，住房贷款的增速是一路向南不回头。即便2021年房地产大周期的成交量巅峰，也没有改变房贷的走势。
65%好像一道坎，是十几亿人共同的心理天堑。
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据国家金融与发展实验室的数据，中国居民部门的杠杆率始终无法有效突破65%，这两年，不愿意负债的民众心理导致居民部门杠杆率水平向下，从2024年从一季度的64.0%降至63.5%。
巧合的是，65%同样是日本居民部门的杠杆率一道难以逾越的天堑，即便跃过去片刻也会很快下来。
中日两国民众在债务压力上的宏观巧合，相信不仅仅是巧合，这是这两个东亚社会骨子里对债务能够背负的心理极限。
从这个角度看，未来除非资产（楼市、股市）价格大幅上涨，或者居民的收入快速提高，否则加杠杆的空间所剩多少。内心无法负载这样的负债压力，利率降得再低又有什么用呢？
房价大幅上涨几乎不可能，股市大幅上涨似乎不大现实，而收入的快速增长，则需要产业调整，需要时间解决，这是慢功夫，非一两个政策能改变的。
现在更理解，为什么政府对房地产的态度是止跌回稳。这是一种现实，一种状态，就和A股开始走一字路线一样。
稳住资产价格，其他留待时间解决吧。急不得，急也没用。
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